Rosnące raty przy niższej płynności to dziś codzienność wielu kredytobiorców. Od 2024 r. firmy i osoby prowadzące działalność mogą korzystać z uproszczonych trybów restrukturyzacji, a konsumenci częściej sięgają po upadłość. Jak w tym wszystkim odnajduje się kredyt hipoteczny i co z Twoim mieszkaniem? Poniżej wyjaśniam, jak wygląda pozycja banku zabezpieczonego hipoteką, jakie masz opcje i czego realnie się spodziewać.
Dlaczego temat jest krytyczny w 2026 roku
- Po serii podwyżek stóp z lat 2021–2023 średnie oprocentowanie nowych hipotek w danych NBP za III kw. 2025 r. wyniosło ok. 7,1% (WIRON + marża). To wciąż dwukrotnie więcej niż przed pandemią, a spadek inflacji nie przełożył się jeszcze na radykalne obniżki rat.
- Według Monitoringu Restrukturyzacji UOKiK liczba postępowań o zatwierdzenie układu wzrosła w 2025 r. o ponad 30% r/r. Widzimy więc trend: przedsiębiorcy próbują chronić majątek mieszkalny, a banki są coraz bardziej skłonne do modyfikacji harmonogramu, by uniknąć sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego.
- Ustawa Prawo restrukturyzacyjne nadal oddziela pozycję wierzycieli zabezpieczonych (hipoteka, zastaw) od niezabezpieczonych. To klucz do zrozumienia, co stanie się z Twoim lokalem.
Jak prawo traktuje kredyt hipoteczny w restrukturyzacji
- Wierzyciel zabezpieczony ma własną grupę głosującą. Bank z hipoteką trafia do odrębnej grupy. Układ nie obejmie jego należności, jeśli grupa zagłosuje przeciw (art. 151 i 161 Prawa restrukturyzacyjnego). Dlatego prawdziwe negocjacje toczą się z bankiem jeszcze przed zwołaniem zgromadzenia wierzycieli.
- Hipoteka zostaje do czasu spłaty. Nawet po zatwierdzeniu układu zabezpieczenie rzeczowe nie wygasa automatycznie; można co najwyżej zmienić harmonogram, marżę lub częściowo umorzyć odsetki.
- Upadłość konsumencka to inna gra. Dla osób prywatnych (bez działalności) restrukturyzacja formalna nie istnieje. W upadłości konsumenckiej syndyk co do zasady sprzeda lokal, ale masz prawo do kwoty na wynajem przez 12–24 miesiące (wysokość zależy od regionu).
- Postępowanie sanacyjne chroni czynsz i media. Jeżeli mieszkasz w lokalu należącym do firmy w sanacji, zarządca może utrzymać umowę dostaw mediów i najmu, ale bank zabezpieczony hipoteką nadal ma pierwszeństwo w podziale środków ze sprzedaży.
Co realnie dzieje się z mieszkaniem – trzy scenariusze
1) Postępowanie o zatwierdzenie układu (PZU) lub przyspieszone postępowanie układowe (PPU)
- Cel: utrzymać zdolność do spłaty rat poprzez obniżkę obciążeń wobec innych wierzycieli, a ratę hipoteczną urealnić z bankiem.
- Ryzyko sprzedaży mieszkania: umiarkowane, jeśli bank zaakceptuje układ. W praktyce bank oczekuje rzetelnego „cash flow testu” (prognozy przepływów na 24–36 mies.) i zabezpieczenia w postaci aktualnej wyceny nieruchomości (certyfikowany rzeczoznawca).
- Co negocjować: wydłużenie okresu (np. +5–10 lat), przejście na raty malejące po okresie karencji, czasowe obniżenie marży, kapitalizacja zaległych odsetek na koniec okresu.
2) Restrukturyzacja sanacyjna
- Cel: głęboka operacja naprawcza firmy z ochroną przed egzekucją.
- Ryzyko sprzedaży mieszkania: wysokie, gdy mieszkanie jest majątkiem firmy lub wspólnika udostępnionym na zabezpieczenie. Zarządca może sprzedać lokal, jeśli to poprawi stopień zaspokojenia. Bank jako wierzyciel zabezpieczony otrzyma pierwszeństwo z ceny sprzedaży.
- Co negocjować: zamianę zabezpieczenia (np. inna nieruchomość), częściową spłatę z nowych inwestorów, klauzulę „standstill” na 6–12 miesięcy.
3) Upadłość konsumencka (dla osób prywatnych)
- Cel: oddłużenie osoby niewypłacalnej.
- Ryzyko sprzedaży mieszkania: bardzo wysokie. Syndyk zwykle sprzedaje nieruchomość, bo hipoteka nie blokuje sprzedaży – bank otrzyma środki z ceny.
- Co możesz zrobić: zaproponować syndykowi i bankowi wykup udziału przez rodzinę, złożyć wniosek o wyłączenie z masy (gdy wartość udziału jest znikoma wobec kosztu sprzedaży), zadbać o przyznanie kwoty na najem (art. 342 ust. 1a P.u.).
Negocjacje z bankiem – krok po kroku
Sprawdź aktualne zasady refinansowania w ofertach kredytu hipotecznego i porównaj je z Twoją umową – to Twój punkt odniesienia do rozmów z bankiem.
- Przygotuj dane finansowe: bilans, rachunek wyników i prognozę cash flow na 12–36 miesięcy. Banki korzystają z modeli PD/LGD; pokaż, jak Twój plan obniża ryzyko.
- Poproś o „forbearance letter”. To pisemna zgoda banku na zawieszenie lub redukcję rat na określony czas (np. 6 miesięcy karencji w spłacie kapitału).
- Zaproponuj mechanizm wskaźnikowy: np. marża wraca do poziomu wyjściowego po osiągnięciu wskaźnika DSCR > 1,2 przez trzy kwartały.
- Refinansowanie lub przewalutowanie: jeśli masz hipotekę w EUR/CHF, bank może zaproponować konwersję na PLN po kursie negocjowanym z rozłożeniem różnicy na raty; w restrukturyzacji układowej to częsty kompromis.
- Ustal kanał komunikacji: włącz do rozmów doradcę restrukturyzacyjnego (licencja Min. Sprawiedliwości) – zwiększa to wiarygodność i dyscyplinę harmonogramu.
Tabela: co z mieszkaniem w zależności od ścieżki
| Ścieżka | Co z mieszkaniem | Rata / odsetki | Ryzyko wypowiedzenia umowy | Wpisy w rejestrach |
|---|---|---|---|---|
| Negocjacje indywidualne z bankiem | Lokal zostaje, hipoteka bez zmian | Czasowa karencja lub wydłużenie okresu | Niskie, jeśli dotrzymujesz ugody | Brak nowych wpisów; BIK może odnotować restrukturyzację |
| Układ (PZU/PPU) | Lokal zostaje, hipoteka trwa | Harmonogram z układu; często obniżka odsetek karnych | Średnie – zależy od zgody grupy zabezpieczonej | Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ) do czasu wykonania układu |
| Sanacja | Możliwa sprzedaż przez zarządcę | Może być zamrożona do czasu planu | Średnie–wysokie; bank broni zabezpieczenia | KRZ + wzmianki w księdze wieczystej o toczącym się postępowaniu |
| Upadłość konsumencka | Sprzedaż przez syndyka, środki do banku | Raty wygasają, powstaje wierzytelność z masy | Brak – umowa rozwiązuje się po sprzedaży | KRZ; BIK z adnotacją o upadłości |
Studium przypadku: mieszkanie w hipotece a układ z bankiem
Przykład 1 (JDG, lokal 65 m²): Pani Marta prowadzi studio graficzne. Ma hipotekę 480 tys. zł na 25 lat (rata 3 450 zł). W 2025 r. utraciła dwóch głównych klientów, jej DSCR spadł do 0,9. Złożyła wniosek o zatwierdzenie układu. Bank otrzymał aktualną wycenę mieszkania (690 tys. zł) oraz prognozę, że po redukcji pozostałych zobowiązań rata hipoteczna jest pokryta z przepływów. Bank zgodził się na 9-miesięczną karencję kapitału i wydłużenie okresu do 33 lat, co obniżyło ratę do 2 550 zł. Lokal został utrzymany w majątku.
Przykład 2 (spółka z o.o., sanacja): Firma logistyczna posiada biuro z mieszkaniem właściciela w tym samym budynku. W toku sanacji zarządca zaproponował sprzedaż części biurowej i przeniesienie hipoteki na nową halę magazynową finansowaną przez inwestora branżowego. Bank zaakceptował zmianę zabezpieczenia, a właściciel zachował mieszkanie, choć zgodził się na ustanowienie niższej drugorzędnej hipoteki.
Plan działań, jeśli grozi Ci restrukturyzacja
- Diagnoza sytuacji prawnej: czy kwalifikujesz się do restrukturyzacji (masz firmę), czy raczej upadłości konsumenckiej? To determinuje los mieszkania.
- Aktualna wycena nieruchomości: rzeczoznawca z listy banku; raport z cen transakcyjnych z ostatnich 6 miesięcy.
- Budżet domowy + cash flow firmy: pokaż, że po korektach inne raty są spłacalne.
- Wniosek o zawieszenie egzekucji: w PZU możesz uzyskać ochronę sądową (postanowienie o zabezpieczeniu) zanim bank rozpocznie licytację.
- Negocjacje sekwencyjne: najpierw bank hipoteczny, dopiero później pozostali wierzyciele – inaczej układ upadnie.
- Komunikacja z rodziną/współmałżonkiem: zgoda małżonka na zmiany w hipotece bywa konieczna; brak zgody opóźnia układ o miesiące.
Jaką strategię wybrać? Krótki przewodnik
- Masz stabilne przychody, ale chwilową lukę płynności: negocjacje z bankiem + PZU, bez dotykania hipoteki.
- Masz trwały spadek przychodów, ale nieruchomość jest kluczowa dla biznesu (gabinet, biuro): sanacja z propozycją zmiany zabezpieczenia i inwestora pomostowego.
- Brak realnej zdolności do spłaty w horyzoncie 3–5 lat: rozważ upadłość konsumencką, licząc się ze sprzedażą mieszkania, ale zabezpieczając środki na najem.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy bank może wypowiedzieć umowę po złożeniu wniosku o restrukturyzację? Może, jeśli istnieje rażące naruszenie umowy (brak płatności, brak ubezpieczenia nieruchomości). W praktyce większość banków wstrzymuje się do czasu poznania propozycji układu, bo sprzedaż z egzekucji generuje niższe odzyski niż ugoda.
Czy mogę sam sprzedać mieszkanie w trakcie restrukturyzacji? Tak, ale wymaga to zgody sądu i banku. W PZU/PPU sprzedaż przed zatwierdzeniem układu zwykle zawiesza postępowanie; lepiej wpisać sprzedaż i spłatę części banku jako element układu.
Co z przejściem z WIBOR na WIRON? Przekształcenie wskaźnika nie wymaga aneksu w układzie – bank automatycznie zmieni wskaźnik na WIRON w terminach określonych w regulaminie, ale warto negocjować marżę równolegle, aby korzyść z WIRON nie została „zjedzona” przez wyższą marżę.
Czy doradca restrukturyzacyjny jest obowiązkowy? W PZU formalnie nie, ale jego udział zwiększa szanse na szybkie przeprowadzenie głosowania i poprawne dokumenty. Sprawdź, kto przeprowadza restrukturyzację i jaką licencję powinien mieć ekspert.
Restrukturyzacja a kredyt hipoteczny to gra na czas i wiarygodność. Jeśli jesteś w stanie pokazać bankowi realny plan przepływów, często da się uratować mieszkanie bez kosztownej sprzedaży. Zwlekając, oddajesz inicjatywę – a wtedy to bank decyduje, czy licytacja będzie „ostatnim słowem”.